부동산 대 폭락은 찾아올까?

2008년, 부동산이 대폭락 예언이 나왔다

 

미국에서부터 시작된 금융위기로 전 세계가 대규모 금융 위기를 맞이했던 2008년, 금융 위기와 함께 부동산 대폭락에 대한 논리가 대한민국을 뒤흔들어 놓았다. 당시에 전문가들이 나와 각종 언론을 통해서 향후 인구 감소와 함께 늘어나는 대출이자 영향으로 부동산 거품이 빠지기 크게 빠질 것이라는 예측이었다. 당시 한국 부동산의 블루칩인 강남 재건축 아파트의 대표주자 '잠실 주공 5단지와 은마아파트'가 2006년 최고점 대비 20% 가까이 하락을 했기 때문에 전문가들의 이야기는 신빙성이 더해졌다. 그리고 이 당시 주택 가격 상승기에 있던 '버블세븐'인 평촌, 분당, 일산, 용인 등의 수도권 아파트 가격도 최고점 대비 2~30%로 가까이 폭락하는 상황이 벌어졌다.

당시 부동산은 왜 폭락했을까?

 

인구통계학적인 측면으로 따지면, '부동산 대폭락'은 어느 정도 맞는 말이긴 하다. 우리나라의 인구가 2018년에 최고점에 다다르고, 그 이후부터 절대인구의 수가 감소하기 때문에 주택가격이 하락할 수밖에 없다는 논리이다. 특히 35세를 전후한 연령층의 주택수요자들이 대분을 차지하는 한국 사회에서 저출산의 영향이 앞으로도 지속되어 인구가 감소하게 된다면 집 값은 급격한 하향세를 보일 수밖에 없는 것이다. 여기에 한 가지 가설을 더하지면 2025년에 이르면 우리 나라는 '초고령 사회'로 진입하게 되는데 '베이비붐' 세대에 태어난 은퇴자들이 기본 경제생활 유지를 위해서 현금 확보를 위한 부동산 매매가 이루어질 수밖에 없고, 결혼을 한 자녀들이 출가를 하게 되면 대형 아파트에 살 이유가 없기 때문에 대형 파아 파트가 일시적으로 매물로 나와 부동산 거품이 빠진 다는 이야기였다.

한국의 특징 중에 하나는 4~50대의 부모들은 생활비와 자녀의 교육비로 상당한 지출을 하고 있다. 이런 특징은 상대적으로 노후준비를 제대로 하지 못하게 하는 중요한 요인이 되며, 그에 따른 현금 준비도 미비한 상태가 된다. 이런 인구들은 노년이 되면 남은 재산이 '부동산' 밖에 없는데 이 부동산을 처분하여 생활비를 충당해야 하기 때문에 장기적인 측면에서 인구감소에 따른 부동산 가격의 일부 하락은 피할 수 없다는 것이다.

인구감소로 인한 부동산 대폭락?

 

위에 논리대로 부동산 가격이 하락할 수도 있지만, 나라가 어떤 논리로 인해서 급격하게 변하는 일은 드물다. 인구감소로 인한 부동산 하락은 당장에 일어날 일은 아니기 때문이다. 미국발 금융위기가 오고 2009년 상반기에 일시적으로 발생했던 주택 가격의 하락은 2005~2007년에 급격한 부동산 가격 현상에 대한 상대적인 가격조정으로 보는 것이 맞을 것이다. 자연스러운 현상에 맞물려 부동산 대폭락이 왔을 수 있다는 것이다. 2009년에 부동산이 하락한 후 정부의 경기부양 정책에 힘입어 부동산 가격은 다시 반등하여 이전 가격의 90% 수준까지 회복했다. 일부에서 과열이 아니냐 라는 논란이 있어 정부가 다시 DTI(총부채상환비율) 수도권 확대 조치를 내놓았기 때문이다. 이 당시 서울에 있는 85㎡ 이하의 아파트 가격은 이미 오름세를 타고 있었다. 그렇기 때문에 부동산 대폭락의 이야기는 지금 상황에서는 맞지 않는 이야기라 할 수 있다. 

결국 부동산 대폭락의 이야기는 단편적으로만 본 논리일 뿐이다

 

부동산은 지역마다 다른 성격을 가지고 있다. 같은 아파트라도 어느 지역에 있는지에 따라 다르고, 그 아파트가 있는 도시가 어떤 성향을 갖고 있는지에 따라서도 다르다. 어떤 대기업의 공장이 많거나 많은 회사들이 밀집되어 있는 중심 상업지역, 지하철역과 가깝거나 새로운 지하철 노선이 연결되는 곳처럼 실 수요가 풍부한 지역은 2009년 당시에도 하락폭이 크진 않았다. 결국 자족 기능이 뒷받침되지 않거나 지하철로 업무중심지역과 직접적으로 연걸되지 않은 배드타운 지역의 중대형 아파트에서 가격 하락이 발생했고, 수도권 일부 지역의 중대형 아파트의 가격 하락을 논하는 것은 이치에 맞지 않는다. 오히려 일부 지역의 중대형 아파트 대폭락이라고 이야기를 했어야 하지 않았나 라는 생각을 한다.