23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

윤석열 정부가 부동산 규제를 5년 전으로 모두 되돌렸습니다. 작년 2022년 11월에는 서울과 경기 과천 그리고 성남(분당, 수정), 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역을 규제지역에서 해제를 한 후 세 번째입니다. 두 번째 해제 규제지역 조정은 실수요자 보호와 거래정상화 방안의 후속조치로 풀이되었는데요, 이번에는 경기도 9곳(수원, 안산단원, 안양, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄 2)을 투기 과열지구에서 해제했습니다.

 

세 번째 규제 완화는 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외 한 모든 지역을 규제완화 지역으로 지정하였습니다. 결국 문제인 정부에서 2017년 8·2 대책을 통해 투기과열지구로 지정하고 집 값을 잡으려고 했던 모든 규제가 풀렸다고 할 수 있습니다.

 

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

투기과열지구란?

 

👉 주택에 대한 투기 수요 유입을 차단하고 주택시장 과열 현사를 막고 주택가격을 안정화시키기 위해 해당지역을 지정하는 것입니다. 주택 투기 수요 근절과 주택시장 과열 요인을 차단하면서 무주택자 등의 실수요자 보호를 위해 주택가격급등을 막고 투기 수요를 줄이기 위해서 지정하는 것입니다.

 

👉 투기과열지구에는 분양권을 전매제한 했고, 1순위 청약자격 제한 및 주택담보 대출제한, 재건축·재개발 조합원 자격제한을 더불어 자금조달계획서 신고 등을 통한 규제가 실행되었습니다.

 

조정대상지역이란?

 

주택가격과 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 대 주택 분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관이 지정하는 지역을 조정대상 지역이라 합니다. 조정대상에 지정 되게 되면, 주택담보 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되고 분양권 전매와 1순위 청약자격 등에서도 규제를 받게 됩니다.

 

👉 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률, 분양권 전매량 등을 고려 후 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 

👉 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하고 주택의 분양 및 매매 등 거래가 위축되었거나 위축될 우려가 있는 지역 

 

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

23년 부동산 규제완화 실행일과 달라지는 점

 

👉 2023년 1월 5일 목요일 0시부터 강남 3구(서초·송파·강남) 및 용산을 제외 한 규제지역 전면 해제 

👉 이번 부동산 규제완화를 통해서 양도세·주택담보인정 비율, 취득세, 청약 조건이 바뀔 예정입니다.

👉 이번 정책 실행으로 인해 규제지역 해제 후 주택담보대출과 세제 및 청약, 거래(전매제한) 등이 완화되기 때문에 집을 구매하시는 분들은 특히 양도세와 취득세, 종합부동산세가 크게 줄어들게 됩니다.

 

부동산 규제 완화 후 달라지는 점
구분	규제지역	규제지역 해제 후
양도소득세	다주택자 최대 30% 포인트까지 양도세율 증가	중과 없음
주택담보인정 비율 (LTV)규제	1주택자, 무주택자 50%	70% (다주택자 60%)
취득세 (다주택자·법인)	최대 12%	최대 8%
청약 재당첨 제한	최장 10년	없음
청약 추첨제 적용	투기과열지구 85㎡ 이하 추첨제 없음	85㎡ 이하 60% ㅣ 85㎡ 초과 100%

 

주거부담 완화 

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

실수요자에 대한 규제개선과 주거부담을 완화하기 위해 규제지역을 연초에 추가해제와 민간택지분양가상한제를 적용하여 합리적인 조정을 실행합니다.

 

👉 공시가격 부담완화와 산출과정 투명성 제고 

- 2023년 1 주택 재산세 공정시장가액비율을 현행 45% 낮은 수준으로 인하

- 2023년 4월부터 45% 인하 예정

- 2023년 3월 주택 공시가격 하락효과 발표 예정

- 실거주 및 전매제 완화하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원할 예정 

- 생활안정 및 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제를 완화하고 주택 구입 시 동일한 LTV 규제를 적용. 이로 인해 현재 생활안정자금 주담대 한도 2억은 폐지될 에정입니다.

- 규제지역에 무주택자 LTV는 상항 하는 방향으로 추진 예정 

 

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

대출규제 완화

과거에는 규제지역에 다주택자인 경우 부동산 투기를 제한하고자 LTV 주담대를 금지하였지만, 이번 규제 완화를 통해서 무주택자에게만 50%로 제한되었던 LTV가 70%로 상향되고 기존에 주택을 구매하기 위해 의무적으로 신고하였던 자금조달계획도 신고를 하지 않아도 됩니다.

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

양도세 및 취득세 완화

 

양도세와 취득세의 경우에도 규제가 완화되었는데요. 같은 주택 세제 중과 규제도 거의 적용받지 않도록 바뀌며, 2 주택자 또한 주택담보대출을 받게 되었습니다. 또한 최장 10년이던 청약 재당첨 제한도 사라지게 됩니다.

 

👉 양도세 중과배제 2024년 5월까지 기간 연장

👉 단기 양도세율 20년 수준으로 환원 예정 

👉 다주택자 취득세 중과제도 완화(시행시기 2022년 12월 21일부터)

취득세 중과 완화 시
지역	1주택	2주택	3주택	4주택과 법인
조정대상지역	1~3%	8% → 1.3%	12% → 6%	12% → 6%
비조정대상 지역		1~3%	8% → 4%	12% → 6%

 

 

분양권 

문재인 정부에서 제한하였던 분양가 상한제 역시 규제가 완화됩니다. 2019년 12·16 대책에서 27개 동에서 322개 동으로 늘렸던 민간택지 분양가 상한제를 규제완화하여 강남 3구와 용산구 73개 동만 남게 되었습니다. 대상이 된 해제지역은 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주 의무에서 풀려나게 됩니다.

 

👉  분양권 상한제 

- 수도권에 적용되었던 분양사 상한제 실거주 의무 폐지(2년~5년)

- 이로 인해 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 모든 지역에서 세를 주고 잔금을 치르는 것이 가능

- 분양권 당첨권 또한 6개월 이후 판매 가능 

 

분양권 규제 완화 시
분양권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1년 이상 60%	1년 이상 폐지
주택권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1~2년 60%	1년 이상 폐지

프로젝트 파이낸싱 자금 공급 

 

23년 부동산 규제와 지역 해제 총정리

 

👉 지속적인 미국금리의 인상으로 인해 금융시장이 불안했었는데요. PF대출 부실로 인해 공급에 차질이 일어나지 않도록 이달 2일부터 착공 전 브릿지론 단계에서 본 PF대출로 원활히 넘어갈 수 있도록 규제를 완화합니다.

- 15조 원 보증공급

- PF보증 공급규모 10조 원 확대 및 보증심사 방식과 금리요건 개선

- 착공 후 차환발생이 어려움점을 고려 만기가 길게 대출 대환이 가능하도록 보증상품 신설