금리의 흐름에 따른 코스코돌라니 달걀이론 투자법

 

금리의 흐름에 따른 투자방법

 

부동산 가격이 급등하고 주식과 펀드의 투자 열풍이 불었던 시기가 언제인줄 아는가? 바로 2006년~2007년이다. 그러고 나서 2008년 말부터 시작하여 2009년 초까지 주식과 부동산이 대폭락하고 이로 인해 자산 디플레이션이 발생하였다. 여기서 끝난 게 아니라 2011년에는 코스피 지수가 2200P를 돌파하고 이로 인한 경기변동으로 투자자들은 이 5년 동안 천국과 지옥을 오가게 되었다.

그런데 이러한 급등과 급락의 카오스 속에서 우리는 항상 기본적인 부분을 놓치게 되는 것 같다. 이런 혼동의 상황 속에서 우선적으로 고려해야 할 사항은 바로 '금리의 흐름'에 따른 투자 방법이라고 할 수 있다. 저번 포스팅에도 금리의 흐름에 대해서 언급한 적이 있는데, 금리의 흐름에 따른 경기 변동을 제대로 이해하지 못하면 투자에 성공할 수 없는데, 유럽의 전설적인 주식 투자자 앙드레 코스톨라니는 코스톨라니의 달걀 이론을 제시하며, 경기변동에 따른 투자법을 세상에 내놓았다. 

 

코스톨라니 달걀 이론

 

일반 투자자들이 투자를 할 때 경기의 흐름을 제대로 알지 못한 상태에서 시작을 한다면, 눈에 보이는 경제적 현상과 사회적 분위기에만 편승하여 투자를 하기 마련이다. 그러나 코스톨라니의 달걀 이론은 금리의 변화를 주목하며 부동산과 주식, 채권, 예금 상품을 적절한 시점에 사고파는 '군중심리'에 영향을 받지 않는 투자 방법이라고 말하고 있다.

코스톨라니의 달걀 이론 투자법

코스톨라니의 달걀 이론 투자법을 보면, 시장에 돈이 풀리기 시작하여 경기가 과열될 경우엔 한국은행에서 금리를 꾸준히 인상하기 때문에 금리는 A의 최고치에 이르게 된다. 이 시기가 언제인지 꼽자면, 2008년 봄에서 여름 정도라고 할 수 있겠다. 이 당시에 금리가 5.5%까지 올랐다. 그렇지만 금리가 상승하게 되면 대출금리가 같이 높아지기 때문에 주택담보 대출자들의 이자부담으로 소비가 저하되기 때문에 시장엔 돈이 줄어들게 되면서 경기가 침체국면으로 접어든다고 할 수 있다.

코스톨라니 달걀 이론의 설명

 

A ▶ B : 금리인하 시기에는 채권에 투자한다.

경기가 계속해서 하락하게 된다면 한국은행은 시장의 유동성을 공급하기 위해서 금리 인하를 시작하게 된다. 이 구간에 투자를 잘하는 사람이라면, 예금에서 돈을 인출하여 예금 금리보다 수익성이 더 높은 채권에 투자하기 시작할 것이다. 경기가 하락하면 침체 상태에 머물게 되고, 예금 금리가 정체되어 있거나 다소 하락하는 초기 단계가 채권에 투자하기 좋은 시점이 된다. 이 시기에 채권에 투자하는 이유는 이자율이 확정이고, 고금리 때 상대적으로 저렴해진 채권을 사두게 되면 향후 금리가 인하되었을 때 높은 채권수익률 차익을 노릴 수 있기 때문이다.

 

B ▶ C ▶ D  : 채권을 팔고 부동산에 투자한다.

만일 지속적으로 금리를 인하함에도 불구하고 경기가 살아나지 않는다면, 한국은행은 공격적인 금리 인하를 단행하는  B ▶ C ▶ D 국면으로 접어들게 된다. 이 시기에는 주식시장도 하락하게 되는데 증권사는 이 시기에 채권투자를 권유한다. 왜냐면 일반 투자자들이 표면 금리가 예금보다 높은 채권에 관심을 가지게 되고, 증권사는 고객을 유치해 수탁 잔고를 늘리려 하기 때문이다. 그러나 현명한 투자자들은 상대적으로 높아진 채권을 시장에 매도하고 수익을 올린다. 그리고 상대적으로 낮아진 부동산에 투자를 하기 시작한다. 강남과 같은 우량 지역의 아파트나 경매시장에 나온 임대수익형 상가들을 헐값에 사들이는 것이다. 이 시기를 꼽자면, 2009년 1월~3월 정도라고 할 수 있다. 강남의 고가 아파트가 최저 시세로 하락했지만 이 시기에 거래량은 더 늘어났다. 경기 흐름을 아는 투자자들은 다른 사람보다 앞서 투자를 하는 것을 알 수 있다.

D ▶ E : 금리 최저 시기에 부동산을 처분한다.

금리가 최저에 이르는 D ▶ E 구간에서 현명한 투자자들은 부동산을 매도하고 주식을 매수하기 시작한다. 이 구간에서는 일반 투자자들은 부동산 대출을 활용하여 부동산 투자에 뛰어들게 되고, 부동산 가격은 다시 오르기 시작한다. 이 시기 예대마진으로 수익을 올리게 되는 은행들은 적극적으로 마케팅을 펼쳐 주택담보대출 상품을 판매하기 시작한다. 이 시가부터는 경기 회복을 하기 위한 페이스 조절을 위해 한국은행에서는 금리를 인상할지 말지를 고민하기 시작한다. 이런 시기에 현명한 투자자들은 일반 투자자들이 올려놓은 부동산을 매도하며 시세차익을 얻은 후 그 현금을 가지고 불확실성이 사라진 주식시장에서 상대적으로 저평가된 우량주를 매수하기 시작한다.

 

E  ▶ F : 금리 인상의 시기, 안전 자산에 투자한다.

경기가 회복하며 본격적인 경기 상승이라는 국면에 접어들게 되는 E  ▶ F 구간에서 부동산 또는 주식할 것 없이 늘어난 유동 때문에 과열 양상이 나타나며 자산 가격을 가파르게 상승하게 된다. 이 시기를 꼽자면 2005년 ~ 2008년 중반까지라고 할 수 있는데 이 시기에 금융 당국은 과열된 경기를 진정시키고자 계속적으로 금리를 인상하였다. 이런 시기가 오면 현명한 투자자들은 주식을 매도하여 높은 이자를 주는 정기예금 등의 안전자산에 다시 돈을 예치하기 시작한다.

물론, 현재 상황으로 보면 꼭 코스톨라니의 달걀 이론이 정확하게 맞아떨어지는 것은 아니다. C ▶ D ▶ E 구간에서는 실제로 대중들의 투자 심리가 얼어붙을 경우 금리가 낮아지더라도 부동산에 적극적으로 투자하지 않는다. 또한 각 구간별 상황들이 순차적으로 일어나는 것도 아닌 이유도 있을 것이다. 단지 내가 말하고 싶은 건 현명한 투자자들은 일반 투자자들과 달리 분위기에 휩쓸리지 않고 금리 변동에 따른 거시경제의 흐름을 예견하여, 포인트를 짚어 투자를 한다는 것이다. 누구나 수익을 원하지만, 수익만을 위해 투자를 진행한다면 결코 잃지 않는 투자는 할 수없을 것이다. 투자를 하면서 최소한의 손실과 절적 한 이익을 얻기 위해 나름대로 투자의 원칙을 가지고 투자하길 바란다.