부동산을 보면, 주식을 안다

부동산

 부자들은 어떻게 부동산 투자를 할까?

 

저번 포스팅에 저출산 고령화로 인해서 주식시장이 활발해질 것이라는 이야기를 한 적이 있다. 이번 이야기는 저출산 고령화에 대한 이야기를 이어서 하려고 한다. 먼저 고령화 초기에는 부동산에 대한 수요가 먼저 증가를 하게 된다. 지금은 베이비붐 세대인 50~60대가 사회생활을 시작했던 1970년 ~ 1980년대에 부동산 가격이 상승 초기에 있었고, 1980년 대 말 베이비 붐 세대들의 신규 아파트 수요가 급격하게 늘어났다. 2000년 대 이후 중년에 접어든 베이비붐 세대들은 고급형 주택과 중대형 아파트에 대한 수요가 증가했는데 이때 가격이 매우 크게 올랐다. 그러나 그 이후 가격을 끌어올렸던 요인 중에 하나인 베이비붐 세대 인구 비중의 증가율이 약해졌고, 2015년 이후에는 이 증가율이 현저히 하락할 것으로 예상이 되며 과거와 같은 가격 상승세를 보이기는 어려울 것이라 생각하고 있다. 결국 부동산이 상승하려면 나라의 계층별 인구구성에 집을 사려는 구매층이 높아야만 한다. 소위 '자산계층'이 얼마나 두터운가에 따라 부동산 가격과 주가 상승이 결정된다는 것이다. 이는 실수요자 성격이 강해서 경제 주변 환경이 나빠지더라도 부동산과 주가는 크게 하락하지 않는데 미국과 일본 같은 선진국인 경우 '자산 계층'은 40대에 해당이 된다. 40대는 소비와 투자가 가장 왕성하고 교육비 비출 이 많을 때이다. 40대 인구가 어떠하냐에 따라 실물자산 가격의 향방이 정해지게 된다. 한국의 경우, 자산계층인 40대 인구의 비중이 1990년 10.8%에서 2015년에 17%로 높아졌다. 하지만, 현 자산 계층이 은퇴한 이후의 자산 계층은 급격히 얇아질 가능성이 높을 것이다. 앞으로 부동산에 투자를 하려면 이 점을 감안하고 10년에 계획을 가지고 투자를 결정해야 할 것이다.

 

도시화율로 인한 부동산 하락

 

앞으로 부동산 가격이 하락할 것이라고 생각되는 것은 도시화율 증가와 한국 총인구의 감소추세 때문이다. 건설교통부가 발표한 2006년 7월 국토의 계획 및 이용에 관한 연차보고서에 따르면 한국의 인구는 4,850만 명이고 도시화율이 90%에 육박하고 있다. '도시화율' 이란 전국 인구에 대한 도시지역 내 거주인구 비율을 뜻하는데 한국의 도시 화율은 1970년 50.1%에서 1990년 81.9%, 2000년 88.3%, 2006년 7월 90.2% 등으로 급격히 높아지는 것을 알 수 있다. 인구는 2020년에 4,997만 명으로 정점에 달한 뒤에 감소세로 돌아서면서 2030년에는 4,933만 명으로 줄어들 것이라고 전망된다. 이런 도시화율의 증가는 그동안 주요지역 아파트 수요를 불러 가격 상승의 주요 원인으로 작용했다. 정부의 부동산 정책으로 인해 부동산 가격이 상승했다고 연일 기사가 쏟아져 나오지만, 부동산은 경기에 9~12개월 후행성을 가지고 있는 경제 변수라고 할 수 있다. 즉 경기의 영향을 나중에 받는 성격이 높은 종목이라는 소리다. 일반적으로 경기가 침제 하기 시작하면 부동산 가격은 떨어지게 된다. 일반적으로 경기가 침체하기 시작하면 부동산 가격은 떨어지게 되는데 부동산 기사를 볼 때 우리가 볼 것은 '수요와 공급' 부분이다. 수요가 많으면 가격이 올라갈 수밖에 없다. 2001년과 2002년 부동산 가격 상승의 최대 원인은 '공급물량 감소'였다. 부동산 선순환은 금리 하락 → 유동성 증가 → 부동산 가격 상승으로 이어진다. 2007년 부동산 가격 하락의 최대 원인은 각종 부동산 세계 강화와 법률 및 대책 등으로 주택시장 침체 때문이었다. 

부동산을 파악 하려면 강남 아파트를 보자

 

부동산 가격 상승 징후를 파악하기 위해서는 '강남 아파트가 부동산 가격을 주도한다'라는 것을 잊으면 안 된다. 경매 낙찰가가 증가할 때도 가격 상승 징후가 있을 때이다. 이를 가장 잘 참고 할 수 있는 곳은 국민은행 부동산 시세와 한국경제신문, 매일경제 신문 B면을 참고하면 좋다. 서브프라임 사태 당시 미국의 주가도 비우량주택담보대출(서브프레임 모기지) 연체 증가 때문이었다. 이 때문에 부동산 가격을 억제하고 시중자금을 증시로 유도하겠다는 정부의 의도가 잘 되지 않았기 때문이었다. 한국도 마찬가지다. 부동산 가격 하락 때문에 돈이 증시로 몰려 주가가 오르는 것이 아니라 소비와 투자심리를 위축시켜 오히려 주가가 급락하는 자산 동반 하락 현상으로 나타날 수 있다. 1990년 이후 한국에서 부동산 가격이 하락세를 보인 시기인 1991년 5월 ~ 1992년 7월, 1997년 10월~1998년 11월에는 모두 주가도 약세를 보였다. 즉, 부동산 하락 → 소비 침체 → 경기침체 → 주가 하락의 악순환을 보였다는 것이다.